Départ du locataire : le bon déroulé

Checklist du propriétaire pour gérer préavis, état des lieux et restitution du dépôt.

Publié le 8 octobre 20267 min de lecturePar Barthélemy Chapuis

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Préavis : trois mois pour un logement vide, un mois en zone tendue, pour un meublé, une mutation, une perte d’emploi ou un premier emploi.
Notification : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
État des lieux de sortie : contradictoire, à la date convenue, avec relevés des compteurs et remise de toutes les clés.
Dépôt de garantie : rendu sous un mois si l’état des lieux est conforme, deux mois en cas de dégradations constatées.

Quitter un logement loué ressemble parfois à une course d’obstacles administrative. Pourtant, tout s’enchaîne logiquement quand on connaît le calendrier et les pièces à réunir. Un départ cadré protège autant le locataire que le propriétaire, et il évite les mauvaises surprises au moment de récupérer les clés.

Préavis et notification : poser la première pierre

Le congé donné par le locataire suit un formalisme strict. La durée standard atteint trois mois pour un logement vide, mais elle tombe à un mois dans plusieurs situations : location meublée, commune classée en zone tendue, mutation professionnelle, perte d’emploi, premier emploi ou état de santé qui justifie un déménagement.

Attention au point de départ. Le délai court à compter de la réception du courrier par le bailleur, pas de la date d’envoi. Mieux vaut donc passer par une lettre recommandée avec avis de réception, ou par un commissaire de justice si le calendrier est serré. La remise en main propre contre signature reste recevable, à condition de conserver le double daté et signé par les deux parties.

Le préavis ne se raccourcit pas parce que le logement est déjà reloué. Seul un accord écrit du propriétaire permet de partir plus tôt. Cette souplesse arrange souvent tout le monde quand un nouveau locataire est prêt à emménager, il ne faut donc pas hésiter à en discuter.

L’état des lieux de sortie, pièce maîtresse du dossier

C’est le document qui déclenche ou évite le litige. Il se réalise en présence du bailleur, de son représentant ou d’un professionnel mandaté, à une date fixée à l’avance. Le locataire peut se faire assister par un tiers de son choix, ce qui sécurise les échanges sur place.

Reprenez le rapport d’entrée et photographiez chaque élément signalé à l’époque. Un mur marqué, un joint noirci, un volet qui grippe : ces détails se discutent pendant la visite, pas trois semaines après. Notez également les relevés de compteurs d’eau, d’électricité et de gaz, ils serviront à la régularisation des charges.

Trois cas de figure existent. Si le locataire est présent, l’état des lieux est contradictoire. S’il ne se présente pas malgré une convocation régulière, le bailleur peut établir un constat seul, par commissaire de justice. Enfin, si le bailleur ne vient pas, le locataire peut mandater un commissaire de justice pour dresser les constats, aux frais du propriétaire.

Dégradations ou usure normale, où se situe la frontière

La vétusté n’est pas à la charge du locataire sortant. Une moquette usée par dix ans de passage, un plan de travail légèrement terni, une peinture passie : ces marques relèvent de l’usage normal. Une porte enfoncée, un carrelage cassé par un objet lourd, des murs percés et non rebouchés engagent en revanche la responsabilité du partant.

Situation	À la charge du locataire	À la charge du bailleur
Peinture jaunie par le temps	Non	Oui
Trou dans une porte	Oui	Non
Joints de salle de bain noircis	Selon la vétusté établie	Si vétusté reconnue
Carrelage fêlé par un meuble	Oui	Non
Moquette usée par les années	Non	Oui
Vitre cassée sans explication	Oui	Non

Tout dépend de la chronologie. Un dégât déjà présent à l’entrée et jamais réparé ne peut pas être reproché au locataire qui s’en va. Le rapport d’entrée reste la meilleure protection, à condition de l’avoir conservé et de pouvoir le comparer ligne par ligne.

Restitution du dépôt de garantie, les délais à connaître

Le bailleur dispose d’un mois pour rendre le dépôt si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai passe à deux mois lorsque des dégradations sont constatées et que des devis ou des factures doivent être obtenus.

Chaque retard entraîne une majoration automatique. En l’absence de restitution dans les temps, le bailleur doit une somme égale à 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Cette pénalité est due au locataire, sans qu’il ait besoin de la réclamer formellement.

Les retenues doivent s’appuyer sur un document : devis, facture, comparaison écrite des deux états des lieux. Conserver une partie du dépôt sans justification chiffrée n’est pas permis. En cas de désaccord, le locataire peut réclamer la régularisation par courrier, puis saisir la commission départementale de conciliation si rien ne bouge.

Les démarches à boucler dans les derniers jours

Au-delà du dépôt, quelques formalités évitent bien des tracas. Résiliez les contrats d’énergie, d’internet et d’assurance habitation à la date exacte de la remise des clés, en conservant les accusés de réception. Signalez votre changement d’adresse à La Poste, aux impôts, à la banque et à la caisse d’assurance maladie.

Rendez toutes les clés, y compris celles du local à vélos, de la cave ou du portail. Un jeu oublié peut justifier une retenue sur le dépôt. Remettez une copie du rapport de sortie au bailleur et gardez l’original, il vous servira si un point est contesté plus tard.

En cas de désaccord au moment du départ

Si le bailleur refuse de rendre le dépôt ou conteste l’état des lieux, la première étape consiste à adresser une lettre recommandée rappelant les délais légaux et les pièces justificatives. La commission départementale de conciliation peut ensuite être saisie gratuitement, et cette démarche suspend les délais de prescription.

En dernier recours, le tribunal compétent tranche le litige. Gardez toutes les preuves : photos datées, courriers, état des lieux signé. Un dossier bien constitué pousse souvent le propriétaire à revenir à une position raisonnable sans passer par la case judiciaire.

Peut-on quitter les lieux avant la fin du préavis sans payer d’indemnité ?

Oui, à condition d’obtenir l’accord écrit du bailleur. Un départ anticipé sans cette validation laisse le propriétaire en droit de réclamer les loyers restants jusqu’au terme du préavis. La négociation passe souvent par la présence d’un nouveau locataire prêt à signer.

Le bailleur peut-il refuser de signer l’état des lieux de sortie ?

Il ne peut pas s’y opposer sans motif. S’il ne se présente pas au rendez-vous, le locataire peut faire appel à un commissaire de justice pour constater l’état du logement, et les frais restent à la charge du propriétaire. Le rapport établi fait foi en cas de litige.

Que faire si le dépôt de garantie n’est pas rendu dans les délais ?

Adressez une lettre recommandée rappelant le délai légal et la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Si le bailleur reste silencieux, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant une éventuelle action devant le tribunal.

Le locataire doit-il repeindre le logement avant de partir ?

Non, sauf clause particulière du bail ou dégradation caractérisée. Une peinture simplement défraîchie par les années relève de l’usure normale, donc du bailleur. En revanche, des traces de couleur vive laissées sur un mur blanc peuvent justifier une remise en état.

La caution solidaire reste-t-elle engagée après le départ du locataire ?

Elle demeure tenue jusqu’à la fin du bail et pendant la période de restitution du dépôt de garantie, pour les sommes encore dues. Une fois le bail terminé et le dépôt restitué, la caution peut demander à être libérée par courrier adressé au bailleur.

L’auteur

Barthélemy Chapuis

Gestionnaire locatif

Je m’occupe au quotidien d’un parc d’une centaine de logements, du premier état des lieux jusqu’aux régularisations de charges. J’aime expliquer les règles simplement, parce que la plupart des litiges viennent d’un malentendu qu’on aurait pu éviter.

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