Bail meublé ou vide : quel choix pour louer
Comparer fiscalité, souplesse et rendement selon le type de location visé.
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Choisir entre location vide et location meublée ne revient pas à chercher un rendement théorique maximal. Le choix doit correspondre au logement, au profil du locataire visé, au temps de gestion disponible et à la fiscalité applicable. Cet article concerne les baux d’habitation ordinaires d’une résidence principale, hors meublé de tourisme et hors bail mobilité.
Un cadre différent pour deux locations de résidence principale
Le bail vide est conclu pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale. Il est conclu pour six ans lorsque le bailleur est une personne morale, sauf exceptions prévues par les textes. En l’absence de congé régulier, le bail peut être renouvelé ou reconduit. Le détail des règles figure dans la comparaison officielle de Service-Public entre logement vide et logement meublé.
Le bail meublé ordinaire dure au moins un an et peut être renouvelé. Pour un étudiant, il peut être conclu pour neuf mois : cette durée ne donne pas lieu à une reconduction tacite. Le bail mobilité relève d’un autre régime et n’est pas traité ici. De même, une location touristique répond à des règles distinctes.
Le décret n° 2015-981 fixe la liste du mobilier minimal d’un logement meublé ; il ne définit pas à lui seul toute la réglementation du bail meublé. Le logement doit notamment comporter une literie avec couette ou couverture, des plaques de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur, un congélateur ou compartiment de congélation, de la vaisselle, une table, des sièges, des rangements et des luminaires. Il faut aussi prévoir de quoi occulter les chambres, des ustensiles de cuisine et un matériel d’entretien adapté au logement. La liste complète officielle du mobilier obligatoire doit servir de référence, avec inventaire et état détaillé annexés au bail.
Si un logement présenté comme meublé ne respecte pas les critères, une requalification en location vide peut être demandée et appréciée dans le cadre judiciaire. Elle n’entraîne pas automatiquement une sanction déterminée, des rappels de loyer ou des dommages-intérêts : les conséquences dépendent de la situation et de la décision rendue.
Durée, préavis et congé : les différences à anticiper
| Point à comparer | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée habituelle | 3 ans pour une personne physique ou une SCI familiale ; 6 ans pour une personne morale | 1 an ; 9 mois pour un étudiant, sans reconduction tacite |
| Dépôt de garantie maximal | 1 mois de loyer hors charges, s’il est prévu | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 3 mois en principe ; 1 mois dans tous les cas légaux prévus | 1 mois |
| Congé du bailleur | À l’échéance, avec motif autorisé et préavis d’au moins 6 mois | À l’échéance, avec motif autorisé et préavis d’au moins 3 mois |
Le locataire d’un logement vide peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois dans plusieurs situations prévues par la loi, notamment en zone tendue, mais pas uniquement. Il doit respecter les conditions et les formalités correspondant au motif invoqué. En meublé, le préavis du locataire est d’un mois.
Le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat quand il le souhaite. Le congé intervient à l’échéance et doit reposer sur un motif autorisé, comme la reprise pour habiter, la vente ou un motif légitime et sérieux. Des protections particulières peuvent limiter ou encadrer le congé selon la situation du locataire. La fiche officielle sur la rédaction du bail rappelle les règles à inscrire dans le contrat.
Le cas particulier du bail vide de moins de trois ans
La durée générale ne peut pas être raccourcie par simple convenance. Une durée inférieure à trois ans est possible si un événement familial ou professionnel précis justifie la reprise du logement, avec un minimum d’un an. Le motif doit être inscrit dans le bail et le bailleur doit confirmer la réalisation prochaine de l’événement dans les conditions prévues. Si l’événement ne se réalise pas ou n’est pas confirmé, le bail est considéré comme un bail de trois ans. Consultez la réponse officielle sur le bail vide de moins de trois ans.
Un motif légitime et sérieux peut justifier un congé à l’échéance ; il ne constitue pas une exception générale permettant de réduire la durée initiale du bail.
Dépôt de garantie : un plafond et une fonction précise
En location vide, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. S’il est prévu, son montant ne dépasse pas un mois de loyer hors charges. En meublé, le plafond est de deux mois hors charges. Le dépôt peut couvrir un loyer ou des charges impayés, ainsi que des dégradations imputables au locataire, à condition que les retenues soient justifiées. Il ne peut pas faire payer l’usure normale ni la vétusté du logement ou du mobilier. Un état des lieux précis et, en meublé, un inventaire détaillé sont donc essentiels.
Fiscalité : comparer l’année de recettes et sa situation
Les loyers d’une location vide sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Les loyers d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Chaque régime propose des modalités micro ou réelles, avec des seuils, abattements et conditions susceptibles d’évoluer selon l’année de recettes. Il vaut mieux consulter la page Les régimes d’imposition sur impots.gouv.fr pour l’année concernée plutôt que de retenir un plafond fixe hors contexte.
Le micro-régime apporte de la simplicité ; le régime réel permet de prendre en compte les charges selon les règles applicables et, en meublé, l’amortissement dans les conditions prévues. Aucun de ces régimes ne garantit un avantage fiscal : le résultat dépend notamment des recettes, des charges, du financement, de la situation du foyer et du statut LMNP ou LMP.
La revente doit aussi entrer dans la comparaison. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits dans un régime réel BIC peuvent être réintégrés dans le calcul de la plus-value en LMNP, avec les règles et exceptions applicables. Vérifiez ce point dans la réponse officielle des impôts sur la plus-value d’un bien loué meublé.
Une simulation locative avant de choisir
Pour comparer honnêtement les deux options, partez du loyer réellement envisageable pour le logement et non d’une majoration supposée liée au meublé. Construisez ensuite deux scénarios sur une même période, avec :
- le loyer et les charges récupérables ;
- l’achat initial du mobilier et son renouvellement ;
- la vacance entre deux locataires et les remises en état ;
- les frais de gestion, d’assurance et d’entretien ;
- la fiscalité correspondant à l’année de recettes et à votre situation ;
- le temps consacré aux visites, aux entrées, aux sorties et aux incidents.
Cette simulation ne promet ni rendement ni relocation rapide. Elle permet de mesurer le point d’équilibre : un loyer meublé potentiellement plus élevé peut être absorbé par le mobilier, la rotation et la vacance ; un bail vide peut réduire la gestion courante sans supprimer les travaux, les impayés ou les obligations du bailleur.
Quel choix retenir ?
La location vide convient souvent à un projet recherchant une occupation durable et une gestion moins rythmée par les changements de locataire, si le logement et le marché s’y prêtent. La location meublée peut répondre à une demande de résidence principale avec équipement fourni, mais elle suppose de maintenir le mobilier conforme, de documenter son état et d’assumer une gestion potentiellement plus fréquente. Le bon choix est celui que la simulation, le contrat et votre situation fiscale permettent de soutenir dans la durée.
L’auteur
Gestionnaire locatif
Je m’occupe au quotidien d’un parc d’une centaine de logements, du premier état des lieux jusqu’aux régularisations de charges. J’aime expliquer les règles simplement, parce que la plupart des litiges viennent d’un malentendu qu’on aurait pu éviter.
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